Optopnetwerk vormt teams met specialisten
Ruimte zat in de stad
Vijf teams zijn er op dit moment actief binnen het optopnetwerk. De teams presenteerden zich onlangs tijdens Optoppers on Stage, het evenement dat De Bouwcampus, in samenwerking met Holland Houtland en de provincie Zuid-Holland in het Zuid-Hollandse provinciehuis op touw heeft gezet.
De vijf teams zijn: Team data, het Optopcollectief, Team CCS (Creative City Solutions), Team VORM_Avans_Woonbron (die nog een andere naam zoekt) en Team Wonen op niveau. De teams zijn geformeerd onder leiding van De Bouwcampus, Holland Houtbouw en Platform31 en maken onderdeel uit van het gezamenlijke experimentenprogramma ‘Het dak op’. Lees voor meer informatie over het programma het artikel ‘Een fatsoenlijke deuk in een pak boter’.
Wat doen de verschillende teams en wat is hun doel?
Team Data
Team Data trapte af in de persoon van Niels van Boven. “Kort samengevat zijn wij als team Data op zoek naar het meest geschikte wooncomplex om op te toppen,” legt hij uit. Daartoe maken ze een optoppotentie-kaart. Het begint met het inventariseren van de bestaande vastgoed voorraad op gebouwtype en eigenaar. Stap 2 is het vaststellen van de criteria die bepalend zijn voor de haalbaarheid van optoppen. Daarna volgt een beoordeling van de criteria op basis van de waardebepaling per criterium. Criteria die van belang zijn, zijn: fundering, ontsluitingstype, omliggende gebouwen, woondruk, bereikbaarheid, eigendomsverhouding, verduurzamingspotentie, vrije bouwhoogte en daktype. Maar het team staat open voor inbreng van meer criteria.
Het Optopcollectief
Advocaat Benjamin den Butter vertelt over het team Optopcollectief. Zij adviseren en begeleiden bij optoptrajecten. De focus ligt daarbij op gemengde complexen (gespikkeld eigendom), waarbij een deel van de woningen eigendom is van particulieren en een deel van een corporatie en op complexen met VVE’s van alleen particulieren. “Beide soorten eigendom geven behoorlijke, vooral juridische, uitdagingen. Het optopcollectief probeert dit daarom ook onder de aandacht van de politiek te krijgen,” vertelt den Butter. Zo is er bij gespikkeld eigendom sprake van een dubbele uitdaging.
Voor optoppen heb je niet alleen toestemming van de eigenaren nodig, maar ook nog eens van 70% van de huurders. Bij particuliere VVE’s is de financiering vaak een probleem. Voor het wijzigen van een splitsingsakte is een 4/5e meerderheid van de eigenaren nodig, vaak komen echter maar weinig eigenaren opdagen tijdens de vergaderingen. De VVE is daarbij niet bevoegd tot levering volgens een uitspraak van de Hoge Raad. Een ander groot probleem is de financiering. Een optophypotheek bestaat niet en banken kunnen VVE’s niet financieren. De gemeenschap is immers niet bevoegd om een hypotheekrecht te vestigen op het eigendom van een individu. Toch ziet den Butter oplossingen: “Die zitten in het enthousiasmeren van de politiek en andere spelers.” Daarnaast werken ze aan het ontwikkelen van een optophypotheek.
Team Creative City Solutions
Creative City Solutions houdt zich bezig met, de naam zegt het al, creatieve oplossingen voor bestaande gebouwen. Het toevoegen van woonruimte levert geld op om de bestaande woningen te verduurzamen en renoveren. “De vraag die bij Creative City Solutions centraal staat is: ‘Hoe kunnen we samen bouwen aan de stad van morgen?’ Uitdagingen zijn daarbij onder andere erfpachtbeleid, natuurbescherming, technische benodigdheden voor gebruik daken,” legt Bram Hertzberger namens die team uit."
Team VORM_Avans_Woonbron
Team VORM_Avans_Woonbron is vernoemd naar de deelnemers aan dit team. “We zoeken nog een betere naam, dus als u iets weet, laat maar horen,” lacht Jörgen van den Broek die het team presenteert. Dit team houdt zich bezig met de complexiteit van optoppen. Van project naar productdenken is volgens hen van belang om de uitdagingen het hoofd te bieden. Van schaalbaarheid naar haalbaarheid is hun motto. Vraagstukken waar zij zich mee bezig houden zijn: hoe komt de prijs op een haalbaar niveau? Hoe kan de overheid meedenken om tot uitvoering over te gaan? Welke (financiële, proces) klappen accepteer je de komende jaren? Hoe kom je de startup-periode door? Hoe ga je om met voorspelbare (product)prijzen en ongrijpbare projectprijzen? Welke keuzevrijheid zit er in een product?Hoe kan potentie worden uitgenut en wat is er nodig om perspectief te krijgen én te behouden?
Wonen op Niveau
Het laatste team is het team Wonen op Niveau. Dit team houdt zich bezig met het optoppen van parkeerplekken en garageboxen. Daar is immers een schat aan ruimte. “Het optoppen op deze plekken heeft enorm veel voordelen: Je ontziet de groene buitengebieden, je kunt gebruik maken van bestaande voorzieningen, het is betaalbaar en schaalbaar,” vertellen Hanno Jol en Karim Jaspers. Deze plekken lenen zich bij uitstek voor prefab en modulair bouwen. De ruimte wordt vaak hoogwaardiger dan hij nu is. Ook is er sprake van een andere groep belanghebbenden dan de traditionele doelgroep voor optoppen. De grond wordt dubbel gebruikt, als woonplek en als parkeerruimte. Het team heeft een aantal vervolgstappen gedefinieerd waarmee ze nu als eerste van start gaan in de fase van verkennen en onderzoeken.
Deze stappen zijn: 1. Identificeren problemen en zoeken naar oplossingsrichtingen2. Omvang van potentie bepalen en geografisch onderzoek3. Product – marktcombinatie afstemmen4. Concept uitdiepen5. Concluderend rapport6. Testlocatie bepalen
Meedoen?
Heb je interesse om deel te nemen in een van de vijf teams? Heb je ideeën en goede aanvullingen, dan nodigt De Bouwcampus je van harte uit om contact op te nemen.