Een fatsoenlijke deuk in een pak boter

De drie organisaties hebben elkaar gevonden op het thema optoppen. “Holland Houtland,” trapt Chantal van Schaik, directeur van Holland Houtland het gesprek af, “is een aanjager van biobased bouwen en wij zien de urgentie om te bouwen met biobased materiaal als oplossing voor het klimaat. Buiten de stad bouwen heeft zeven keer meer maatschappelijke kosten dan bouwen binnen de stad. Optoppen is in onze ogen een doorbraak om binnen de klimaatdoelen te bouwen.” Frank Wassenberg van Platform 31 wijst naar het rapport ‘Beter benutten van bestaande bouw’ waar optoppen als oplossing voor het nijpende woningtekort wordt genoemd. “Daar zijn we binnen Platform31 ook mee aan de gang gegaan.” Arthur Lippus, transitiemanager bij De Bouwcampus is blij met de ontstane samenwerking. “We zijn complementair aan elkaar. Als Bouwcampus staan we voor het aanjagen van transities en versnellen. Wij hebben een heel goed netwerk richting bouwende partijen en corporaties. Platform31 zit weer heel erg richting lokale en regionale overheden en Holland Houtland richt zich op het netwerk rondom verduurzaming in bouwmaterialen.” 

“

Het is gaaf als wij nu 1000 woningen via optoppen gaan realiseren.

Het plan ‘Het dak op!’ bestaat uit een aantal voorstellen. In een notendop gaat het om het in kaart brengen van goede voorbeelden en daarvan leren, het onderscheiden van welke soort complexen geschikt zijn voor optoppen, het maken van een handboek optoppen en het ondersteunen van coalities die nu al met optoppen bezig zijn. Tenslotte stellen de drie partijen voor om een experimentenprogramma op touw te zetten. “Wat wij in ons voorstel zeggen,” legt Arthur uit, “is dat het geweldig zou zijn als we 1000 woningen via optoppen gaan realiseren. We dagen daarmee het ministerie uit. Ga nou eens je subsidiestromen zo bundelen dat er een beweging kan ontstaan. Dat het voor woningcorporaties, VvE’s en bouwpartijen interessant wordt om daarmee aan de slag te gaan. Dat die 1000 woningen er uiteindelijk gaan komen.

Niet alleen maken we dan een flinke slag naar voren maar we doen daarmee verspreid over het land ervaring op. Met dat aantal slaan we een fatsoenlijke deuk in een pak boter.”  Frank is het met hem eens. “Zo’n stimuleringsregeling gaat echt het verschil maken. Dan gaan mensen rennen. Kijk naar wat dergelijke regelingen voor het plaatsen van zonnepanelen hebben gedaan. Nu is er geen partij meer die het plaatsen van die zonnepanelen nog subsidieert. Dat is ook helemaal niet meer nodig. Maar dat vliegwiel moest in het begin wel in beweging worden gezet.” 

“

Zo’n stimuleringsregeling gaat het verschil maken. Dan gaan mensen rennen.

Chantal: “Ik ben het met Frank eens dat het helpt wanneer partijen met een financiële korting kunnen starten. Maar ik zit net als Arthur ook erg aan de kant van de systeemverandering.” Zowel Arthur als Chantal vindt namelijk dat een systeemverandering noodzakelijk is om optoppen als een volwaardig wapen in de strijd tegen de woningnood te zien. “Die systeemverandering begint in mijn ogen,” vertelt Arthur, “als we van project naar productdenken proberen te komen. Dat is ook echt een cruciale stap en onderdeel van ons ‘industrieel wonen’-programma van De Bouwcampus. We moeten niet telkens hetzelfde wiel uitvinden. Dat wordt onbetaalbaar. Slimmer opschalen dus zonder dat dat tot eenheidsworsten leidt.” 

Optoppen is geen nieuwe techniek. We doen het immers al zo’n twintig, dertig jaar lang. Er zijn inmiddels ook al tal van voorbeelden van. “Niet zelden,” zegt Frank, “zijn het architectonische hoogstandjes die dan in de glossy’s terugkomen. Maar het is meestal maar één project, het is altijd uniek. Daardoor schiet het qua aantallen niet erg op. Daarbij komt dat veel van de complexen die voor optoppen in aanmerkingen komen, corporatiebezit zijn. Corporaties hebben ook nog met andere opgaven te maken zoals het verduurzamen. Waar de woningen in eigendom van particulieren zijn, heb je te maken met Verenigingen van Eigenaren die in veel gevallen krap bij kas zitten. Het maakt het besluitvormingsproces lastig en men vindt het dan al snel te complex.” 

“

Waar de woningen in eigendom van particulieren zijn, heb je te maken met Verenigingen van Eigenaren die in veel gevallen krap bij kas zitten.

Ook vanuit dat oogpunt vindt Chantal dat er een verandering in denken en doen nodig is. Zo moet volgens haar binnen organisaties de thema’s verduurzamen en woningtoevoegingen met elkaar worden verbonden. “Neem woningcorporaties waar het nu verkokerd is. Je bent verantwoordelijk voor renovatie of je bent verantwoordelijk voor het toevoegen van woningen. Terwijl,” zo benadrukt zij, “als we die twee zaken verbinden, we allebei de zaken kunnen oplossen.” Overigens ziet zij die verkokering ook bij veel gemeenten. “Ook daar zie je de ene wethouder verantwoordelijk zijn voor de verduurzaming en de ander voor woningbouw. Het optoppen is niet alleen een oplossing om meer woningen toe te voegen. Het is een oplossing voor het verduurzamen van het pand maar je doet ook iets met de leefbaarheid van de wijk. Je kunt ermee zorgen dat mensen dichter bij hun familie kunnen blijven wonen, waardoor ze ook makkelijker kunnen mantelzorgen.”

Onvoldoende aandacht

Dat duurzaamheidsaspect is volgens het drietal wel een dingetje van optoppen dat vaak onvoldoende aandacht krijgt. Frank: “Het is in principe gratis grond. Dus met de opbrengst van de woningen kunnen corporaties en Vereniging van Eigenaren veel verduurzamingswensen waarheid laten worden. Zeker die laatste groep die in de jaren vijftig, zestig en zeventig flats woont, heeft het financieel niet makkelijk.” Chantal knikt instemmend. “Ik denk ook dat we optoppen makkelijker moeten maken omdat het voor veel VvE’s een financiële kans is. Dus ik zie het ook als één van de opdrachten die wij hebben om die processtappen eenvoudiger te maken en dat samen te doen met banken. Zodat je het gefinancierd kan krijgen.” Volgens Arthur beginnen ook banken daar interesse in te tonen. “Die haken nu aan om te kijken naar financieringsconstructies. Maar ik zie ook dat verzekeraars zich gaan roeren. Zij vinden ook dat er iets met de complexen die zij verzekeren moet  gebeuren uit oogpunt van slecht onderhoud en brandgevaar.”

“

Banken haken nu aan om te kijken naar financieringsconstructies. Maar ik zie ook dat verzekeraars zich gaan roeren

Het zijn in de ogen van Chantal van Schaik, Frank Wassenberg en Arthur Lippus allemaal signalen dat het thema optoppen in een goed gesternte begint te komen. Maar natuurlijk zijn er nog wel veel hobbels te nemen. Zo is het besluitvormingsproces zeker bij eigenaar-bewoners wel heel complex. “Alle eigenaren moeten ermee instemmen. Als één eigenaar tegenstemt gaat het niet door,” verzucht Frank. “Daar moet echt naar worden gekeken. En ook,” vervolgt hij, “moeten gemeenten er welwillend instaan. Wanneer een gemeente direct begint over een extra grondwaarde over de op te toppen flats, dan zet dat een prille businesscase onnodig onder de druk. Of dat bewoners en de buurt klagen over een verhoogde parkeerdruk. Je kunt op alle slakken zout leggen en zeggen dat er anderhalve parkeerplek per woning bij moet komen ongeacht wie er komt wonen. Maar je kunt wellicht ook iets slimmers bedenken in de vorm van deelauto’s of parkeervergunningen.” Arthur: “Het sterke punt van ons plan is de balans vinden tussen beginnen en oplossingen bedenken voor waar je in de praktijk tegenaan loopt."

“

De tijd is er echt rijp voor en laten we eerlijk zijn, we hebben ook geen keus.

‘Het dak op!’ ligt thans bij het ministerie van BZK, maar het drietal ziet dat bijvoorbeeld de provincie Zuid-Holland al flinke stappen met optoppen wil maken. Chantal: “De tijd is er echt rijp voor. En we hebben ook geen keus. Over een paar jaar kunnen we niet meer bouwen want dan is het CO2-budget op. Dus als je nu een bouwer bent en je maakt mooie prefabwoningen, maar je bent nog niet met optoppen bezig, dan ben je echt te laat.”

Afbeeldingen met dank aan Creative City Solutions