Het ontstaan van een optoppotentiekaart

“Wij houden ons bij Smits Vastgoedzorg vooral bezig met het onderhouden, renoveren en verduurzamen van bestaand vastgoed,” vertelt Van Boven. “De laatste jaren komen steeds meer uitdagingen samen: woningnood, verduurzaming, materiaaltransitie, wijkontwikkeling. En dan zie je de potentie van optoppen. Maar ja, wat staat waar? Welke woningen zijn geschikt? Dat zou je eigenlijk met één druk op de knop willen weten. En dan samen met de gebouweigenaren de mogelijkheden verkennen.”

En daar komt de Hogeschool van Utrecht in beeld, omdat zij al vrij ver waren met het verzamelen van data over woongebouwen in de provincie Utrecht. “Er is zoveel data op te halen over de verschillende wijken,” legt Maarten Meijer uit. “Fysieke maar ook sociaaleconomische data: is er een VvE of zijn de woningen van een woningcorporatie, welke installatietechniek is aanwezig op het dak, hoe hoog mag je bouwen volgens het gebiedsplan, om maar wat voorbeelden te noemen.” Al snel volgden er gesprekken tussen de verschillende partijen, die zich met optoppen bezighouden, en Holland Houtland en De Bouwcampus. “Welke informatie heb je nu eigenlijk nodig? Hoeveel gebouwen in Nederland, per provincie, per gemeente, zijn nou eigenlijk geschikt voor optoppen? Is het mogelijk dit snel in kaart te brengen? Dat waren vragen die we onszelf stelden.”

Solar Decathlon Challenge

“Als Smits Vastgoedzorg waren we al vroeg overtuigd van het nut en de noodzaak van optoppen,” aldus van Boven. “We waren partner van het SUM-team in Delft dat een optopvariant ontwikkelde en daarmee derde werd op de Solar Decathlon challenge in Wuppertal. Ze mochten daarvoor de werkplaats van Smits Vastgoedzorg gebruiken. Tijdelijk was de mock-up ook te vinden in de Green Village in Delft. Wel hebben we toen gezegd: ‘we gaan hiermee door,’ waarna we een consortium hebben opgericht om het ontwerp definitief te maken. Als we dat in 2024 kunnen realiseren zou dat heel gaaf zijn.”

In december 2022 gaven ze een presentatie naar aanleiding van een oproep vanuit De Bouwcampus en Holland Houtland. Dit leverde een projectgroep op voor, toen nog, Team Data. “Daaruit is weer een kernteam ontstaan met naast Maarten en Niels, Timo Walraven, onderzoeker bij het lectoraat Nieuwe Energie In De Stad en Richard Baan, Project Informatie Manager bij PIM.info en Nando Versteeg, adviseur bij SUM+," legt van Schaik uit.

Duurzame woningen

“De data die we tot nu toe verzameld hebben geven een eerste inkijk. Vooral in de regio’s Haaglanden en Rijnmond bevinden zich veel grote corporaties voor wie optoppen interessant is. Het bezit leent zich ervoor om duurzame woningen toe te voegen. Maar ook voor kleinere gemeentes is het interessant om te weten wat bij hun mogelijk is,” vertelt Van Boven.

Van Schaik vervolgt: “Het projectteam heeft financiële steun gekregen van de provincie Zuid-Holland. Vervolgens hebben ze de data getoetst bij woningbouwcorporaties en feedback opgehaald tijdens regiobijeenkomsten, die in 2023 op verschillende momenten zijn georganiseerd door Holland Houtland en De Bouwcampus." *"*Eind januari 2024 was de eerste set criteria klaar om de geschiktheid te beoordelen van woningen. Komende tijd ga ik met de corporaties waarmee we samenwerken, in gesprek over wat de potentie is van hun woningvoorraad," aldus Van Boven. “Ook zijn we in gesprek met een bank om inzicht te verschaffen in de VvE's met hoge optoppotentie in Zuid-Holland,” vult Meijer aan.

Zoek complexen die op elkaar lijken

“Natuurlijk zijn we afhankelijk van de kwaliteit van de data die we ontvangen,” verduidelijkt Meijer. Het is volgens hem een denkproces: waar moet je op letten? Hoe kwantificeer je wat en wat zijn criteria waardoor iets op voorhand al afvalt? "Vervolgens moet je in samenspraak met de doelgroep bepalen welke wegingsfactoren je aan welke data geeft. Zelf hebben we met behulp van kadastergegevens bepaald welke complexen uit aaneengesloten woningen bestaan. Ook de provincie heeft enorm veel data, bijvoorbeeld of het om portiek of galerijflats gaat, of welke woningcorporatie de eigenaar is. Als je de data samenbrengt, krijg je al een mooi overzicht. Een belangrijk stuk kennisdeling. Voor Utrecht hebben we dit nu aardig in kaart en eigenlijk kun je dat voor elke provincie zo doen. De provincie Zuid-Holland bijvoorbeeld, heeft de meeste in aanmerking komende complexen. Ons advies is: kijk naar gebouwen die op elkaar lijken en pak die als eerste aan. Zo heb je de minste verrassingen en het snelste resultaat.”

“Optoppen is vaker technisch mogelijk dan de meeste mensen wellicht denken, vooral omdat er tegenwoordig gebruik wordt gemaakt van lichtere materialen zoals hout en andere biobased materialen,” legt Van Boven uit.

Van Schaik vult aan: “Daarom is het zo belangrijk om de potentie te laten zien. We moeten belemmeringen wegnemen en kansen gaan zien. Begin op één plek, leer daarvan en ga zo snel mogelijk opschalen naar zoveel mogelijk plekken in het land. Daarin zie ik echt een rol weggelegd voor Holland Houtland en De Bouwcampus.”

Optoppotentiekaart

Dit alles leidde uiteindelijk tot de zogenaamde optoppotentiekaart. “Heel simpel, Nederland is opgedeeld in gebouwen en hoe donkerder groen, hoe meer potentie. Hierdoor zie je dat bijvoorbeeld een corporatie veel potentie heeft, omdat het volledig eigendom heeft en bijvoorbeeld slechte energielabels voor haar woningen. In tegenstelling tot woningen die particulier eigendom zijn,” legt Van Boven uit. “Door iets uit te zoomen, zie je ook op wijkniveau of hier veel potentie is. Dat is weer interessant om te weten als de veerkracht laag is. Met het optoppen heb je impact in de buurten door bijvoorbeeld het toevoegen van nieuwe of extra gebouwfuncties, zoals ontmoetingsplekken voor bewoners.”

“Wat nou zo leuk is aan dit hele project, is dat studenten bij ons er gelijk iets mee doen. Er ontstaan nu heel praktijkgerichte werkgroepen binnen de hogeschool. Ze kunnen met vragen uit de praktijk aan de slag. Studenten ontwerpen optopconcepten waarvan ook inzichtelijk wordt hoeveel en waar die kunnen worden toegepast. Vaak is het ook nog interdisciplinair vanuit de faculteiten. Waar zouden de materialen vandaan moeten komen om zoveel optoppers circulair te bouwen? Het inwinnen en weergeven van nieuwe soorten data gebeurt ook in samenwerking met de ICT-opleidingen zoals Artificial Intelligence. Kortom, voor ons het dit ook een hele mooie verrijking van het onderwijs,” sluit Meijer af.